德佑：面粉贵过面包，地王楼盘定价堪忧

   自去年以来，沪上诞生的各类地王引起了楼市新的波澜，特别是在浦东临港新城、宝山高境、闸北大宁等区域都出现了面粉贵过面包的情况。如今年1月成交的闸北区大宁路街道325街坊地块，成交总价高达101亿元，楼板价亦达到4.76万元/平方米的水平，而根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，今年1-10月，大宁板块一手商品住宅成交均价为3.98万元/平方米，该地块高昂的楼板价甚至高出了板块均价近20%。据悉，竞得地块的方兴地产意图将其打造成单价8-10万元的豪宅项目。

    数据来源：德佑地产市场研究部（2014年数据截止10月）

    尽管近年来大宁板块的一手商品住宅均价处于稳步上涨的趋势，但是作为一个内中环的改善性区域，其价位与高端社区仍有较为明显的差距，各种配套设施虽然较为齐全，但也难以达到高端社区的标准。虽然大宁地区已经成为了沪上远期规划的市级商业中心之一，但是该板块的面积较大，商业设施主要集中在更为接近市中心的板块中部和南部，而大宁地王所在的板块北部，商业发展相对后进，工业园区的氛围反而较浓，充斥着不少工厂企业。大宁板块不同楼盘的价格，大体也是遵循南高北低的规律，比如今年大宁成交的主要楼盘中，板块中南部的大宁瑞仕花园、天祥琴苑、象屿大宁悦府的单价都在4万元以上，而在板块北部，与大宁地王相邻的明园森林都市单价则为3.23万元。

    德佑地产研究总监陆骑麟表示：如果最终大宁地王项目定价达到8-10万元，其价格将与黄浦滨江、静安等传统高端板块的楼盘不相上下，并且压倒徐汇滨江、卢湾滨江、花木等新兴高端板块，加之项目处于周边环境有待改善的大宁北部地区，其市场认可度可能有较大的问题，自住购房的性价比及投资性购房的收益都无法得到保证，甚至存在有价无市的危险，最终反倒是有助于大宁板块其他的一二手项目借机提高价格。